В большом интервью CRE Михаил Сафонов, партнер, директор по развитию NF PM, рассказал о структуре и стоимости управления недвижимостью, выборе между внешней и внутренней УК и требованиях заказчиков.

Какое место управление коммерческой недвижимостью занимает в структуре управления?
Давайте представим пирамиду. В основании — управление инфраструктурой и эксплуатацией зданий, которое отвечает за содержание объекта недвижимости. Следующая ступень — коммерческое управление. Сюда входят договоры с арендаторами, маркетинг (привлечение посетителей), финансовые вопросы, юридическое обслуживание и т. д. Одним словом — генерация доходов и оптимизация расходов. Третья ступень управления, верхушка пирамиды, — это управление активами, которое отвечает за стоимость актива и подразумевает взаимодействие с инвесторами.

Получается, что управление активами касается не конкретного объекта, а затрагивает весь портфель?
Если коммерческий менеджер получает вознаграждение от роста операционного дохода, то менеджер активов — от роста стоимости актива. В целом компетенции и зоны ответственности — это вопрос открытый, здесь нужно смотреть на практику конкретной компании. Смена маркетингового позиционирования, например, теоретически может относиться и к коммерческому управлению, и к активам. Я придерживаюсь мнения, что все три структуры должны работать совместно, а не изолированно.

Когда собственник бизнеса принимает решение о том, обратиться ли ему к услугам внешней УК или создать свою? Играет ли роль количество объектов, которыми предстоит управлять?
Управляющие компании крупных девелоперов, как правило, эффективнее, чем управляющие компании девелопера с одним-двумя объектами. Прежде всего у корпораций больше возможностей — они собирают с рынка сливки, привлекая лучший персонал. Внешняя УК не может себе позволить платить столько же, и люди уходят к девелоперу. Но если сотрудник внешней ошибся — претензии предъявляются ей, а не конкретному работнику, страхование профессиональной ответственности также никто не отменял. Крупный девелопер в состоянии выстроить те же механизмы, что и у внешней УК, но ему все равно сложнее себя контролировать, а с наемной компанией можно расторгнуть договор, если что-то пойдет не так.

Подробный комментарий Михаила по вопросам антикризисного управления, способам повышения операционных доходов, перспективным нишам и новой эре коммерческого управления — читайте по ссылке.

#интервью

▫️🔹🔹🔹🔹
Telegram | MAX